Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Die Räumungsklage setzt eine wirksame Kündigung und den Ablauf der Kündigungsfrist voraus.
- Für Wohnraumstreitigkeiten ist das Amtsgericht Nürnberg ausschließlich zuständig, unabhängig vom Streitwert.
- Das Gericht kann nach § 721 ZPO eine Räumungsfrist gewähren, maximal ein Jahr.
- Die Dauer bis zu einer möglichen Zwangsräumung hängt von Verfahrensverlauf, Rechtsmitteln, Räumungsfrist und Vollstreckung ab.
Wenn ein Mieter nach wirksamer Kündigung die Wohnung nicht räumt, bleibt dem Vermieter nur der gerichtliche Weg. Die Räumungsklage ist das einzige rechtmäßige Mittel, um einen Besitz wiederzuerlangen. Selbsthilfe wie Schlossaustausch oder Sperren der Versorgung ist verboten und führt zu Schadensersatzansprüchen des Mieters.
Voraussetzungen der Räumungsklage
Vor Klageerhebung müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Wirksame Kündigung (ordentlich oder außerordentlich)
- Nachweisbarer Zugang der Kündigung beim Mieter
- Ablauf der Kündigungsfrist
- Keine freiwillige Räumung durch den Mieter
Selbsthilfe verboten
Der Vermieter darf die Wohnung nicht eigenmächtig öffnen, Schlösser austauschen oder den Mieter aussperren. Auch das Abstellen von Strom, Wasser oder Heizung ist rechtswidrig und kann zu Schadensersatzansprüchen und Strafanzeigen wegen Nötigung führen.
Bei Zahlungsverzug
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter die Kündigung noch heilen, solange die Räumungsklage nicht rechtshängig geworden ist. Zahlt er bis zur Zustellung der Klage die rückständige Miete oder erklärt sich das Sozialamt zur Übernahme bereit, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Eine parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt.
Ablauf des Räumungsverfahrens
1. Klageerhebung
Die Klage wird beim örtlich zuständigen Amtsgericht eingereicht. Für Nürnberg ist das Amtsgericht Nürnberg zuständig. Die Klageschrift muss den Sachverhalt, die Kündigungsgründe und den Räumungsantrag präzise darstellen. Als Anlagen werden Mietvertrag, Kündigungsschreiben, Zustellnachweis und gegebenenfalls Zahlungsnachweise beigefügt.
2. Zustellung an den Beklagten
Das Gericht stellt die Klage dem Mieter zu und setzt eine Frist zur Klageerwiderung. Mit der Zustellung wird die Klage rechtshängig. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann eine vollständige Schonfristzahlung die fristlose Kündigung unter den Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB grundsätzlich noch bis zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit unwirksam machen.
3. Verhandlungstermin
Das Amtsgericht setzt einen Termin zur mündlichen Verhandlung an. Der Zeitpunkt hängt von Verfahrensstand und gerichtlicher Auslastung ab. Das Gericht prüft die Wirksamkeit der Kündigung und würdigt die Einwendungen des Mieters.
4. Urteil
Bei Begründetheit der Klage ergeht ein Räumungsurteil. Häufig wird darin bereits eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO festgesetzt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, in der Regel gegen Sicherheitsleistung.
Fristen im Überblick
Berufungsfrist. Gegen das Urteil kann der Mieter binnen einem Monat nach Zustellung Berufung einlegen, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 1.000 Euro übersteigt oder das Gericht die Berufung zugelassen hat. Zuständig ist das Landgericht Nürnberg-Fürth.
Verfahrensdauer. Sie hängt insbesondere von Verteidigung, Beweisaufnahme, Rechtsmitteln, einer gewährten Räumungsfrist und dem anschließenden Vollstreckungsablauf ab. Eine feste Dauer kann ohne Kenntnis des konkreten Verfahrens nicht zugesagt werden.
Besonderheit Kündigungsschutzklausel. Erhebt der Mieter Widerspruch nach § 574 BGB, wird das Verfahren verlängert, weil das Gericht die beiderseitigen Interessen abwägen muss.
Räumungsfrist nach § 721 ZPO
Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag des Schuldners oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Die Räumungsfrist soll insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen.
Zivilprozessordnung, § 721 RäumungsfristDas Gericht kann dem Mieter nach § 721 ZPO eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren; insgesamt darf sie ein Jahr nicht überschreiten. Bei der Bemessung werden insbesondere Familie, Gesundheit, Wohnungsmarktlage und die Dringlichkeit des Vermieterinteresses berücksichtigt.
Verlängerung und Verkürzung
Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden (§ 721 Abs. 3 ZPO). Vermieter können gegen eine zu lange Frist sofortige Beschwerde einlegen.
Einstweilige Räumungsverfügung nach § 940a ZPO
Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden. Die Räumung von Wohnraum kann auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel erwirkt worden ist.
Zivilprozessordnung, § 940a Räumung von WohnraumEine einstweilige Räumungsverfügung ist bei Wohnraum nur ausnahmsweise möglich. Nach § 940a Abs. 2 ZPO kann gegen einen Dritten eine eigene einstweilige Verfügung auf Räumung ergehen, wenn gegen den Mieter bereits ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitz des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.
Vollstreckung und Zwangsräumung
Nach Rechtskraft oder bei vorläufiger Vollstreckbarkeit kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Der Ablauf:
- Räumungsauftrag. Beauftragung des Gerichtsvollziehers mit vollstreckbarer Urteilsausfertigung und Zustellurkunde.
- Räumungstermin. Der Gerichtsvollzieher kündigt den Termin dem Mieter schriftlich an, üblicherweise mit drei Wochen Vorlauf.
- Durchführung. Am Termin wird die Wohnung geräumt, meist unter Mitwirkung eines Umzugsunternehmens.
- Einlagerung. Gegenstände des Mieters werden eingelagert. Nach Fristablauf können sie verwertet oder entsorgt werden.
Berliner Räumung spart Kosten
Bei der sogenannten Berliner Räumung beschränkt sich der Gerichtsvollzieher auf die Wiederherstellung des Besitzes. Die Einlagerung und Verwertung der Gegenstände übernimmt der Vermieter in Eigenregie. Das senkt die Vollstreckungskosten deutlich, setzt aber klare Abläufe und eine korrekte Dokumentation voraus.
Räumungsschutzantrag
Der Mieter kann kurz vor dem Räumungstermin einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO stellen. Voraussetzung ist eine außergewöhnliche Härte, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht hinzunehmen ist. Erfolgreiche Anträge sind selten.
Kosten einer Räumungsklage
Die Kosten richten sich nach dem Streitwert, der dem zwölffachen Monatsnettomietzins entspricht.
Gerichts- und Anwaltskosten richten sich nach dem konkreten Streitwert und den jeweils geltenden gesetzlichen Gebührentabellen. Hinzu können Vollstreckungs-, Gerichtsvollzieher-, Transport- und Einlagerungskosten kommen. Eine belastbare Kostenprognose setzt deshalb die Miethöhe und den geplanten Räumungsweg voraus.
Grundsätzlich trägt der unterlegene Mieter die Kosten. In der Praxis bleibt der Vermieter häufig auf den Kosten sitzen, wenn der Mieter nicht leistungsfähig ist. Eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter ist vor Vertragsabschluss oft ratsam.
Häufige Fragen zur Räumungsklage
Wie viel Zeit vergeht von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung?
Die Dauer hängt insbesondere von Verteidigung, Beweisaufnahme, gerichtlicher Auslastung, Rechtsmitteln, einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO und dem Vollstreckungsablauf ab. Eine feste Nürnberger Durchschnittsdauer lässt sich für den Einzelfall nicht seriös angeben.
Kann der Mieter die fristlose Kündigung noch heilen?
Ja, bei Zahlungsverzug. Zahlt der Mieter die rückständige Miete vollständig vor Rechtshängigkeit der Räumungsklage oder erklärt sich das Sozialamt zur Übernahme bereit, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt aber bestehen.
Muss ich als Vermieter eine Räumungsfrist akzeptieren?
Die Räumungsfrist nach § 721 ZPO kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen festsetzen. Gegen eine unangemessen lange Frist ist die sofortige Beschwerde möglich. Die Obergrenze beträgt insgesamt ein Jahr.
Was passiert mit den Sachen des Mieters bei der Räumung?
Bei der klassischen Räumung werden die Gegenstände vom Gerichtsvollzieher eingelagert. Der Mieter kann sie gegen Zahlung der Lagerkosten abholen. Nach zwei Monaten dürfen sie verwertet oder entsorgt werden. Bei der Berliner Räumung übernimmt der Vermieter die Einlagerung selbst.
Welches Gericht ist für eine Räumungsklage in Nürnberg zuständig?
Für Wohnraum ist das Amtsgericht Nürnberg ausschließlich zuständig, unabhängig vom Streitwert (§ 23 Nr. 2a GVG). Bei Gewerberaum richtet sich die Zuständigkeit nach dem Streitwert; bei Streitwerten über 10.000 Euro entscheidet das Landgericht Nürnberg-Fürth (§ 23 Nr. 1 GVG seit 01.01.2026).
Kann die Räumung auf einen unbekannten Untermieter erstreckt werden?
Ein vorhandener Titel gegen den Mieter kann nicht einfach auf unbekannte Dritte erweitert werden. Unter den Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO kann jedoch eine eigene einstweilige Räumungsverfügung gegen einen Dritten beantragt werden, wenn dessen Besitz dem Vermieter erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung bekannt wurde.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Jeder Fall ist anders. Für eine konkrete Einschätzung Ihrer Situation vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch.